城镇房屋租赁合同纠纷解读

在现实生活中，我们使用租赁合同的机会很多。众所周知，每个交易都是需要严格签订合同的，签订完合同之后必须按照合同约定内容履行权利和义务。下面是小编精心推荐的城镇房屋租赁合同纠纷解读，仅供参考，欢迎阅读！

一、城镇房屋租赁合同纠纷最高院解读

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

根据以上规定承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护。出租人基于所有权对租赁房屋进行处分，第三人基于对物权登记的信赖而与出租人签订的房屋买卖合同有效，承租人不能以侵犯其优先购买权而主张合同无效。

《民法典》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

已经被废止的《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法典》若干问题的意见8规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的依据是什么呢?

第一、物权优先于债权的原理。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。出租人作为租赁房屋的所有权人，其对房屋依法享有处分权。

承租人对于租赁房屋的优先购买权来源于房屋租赁合同，是一种债权，虽然《合同法》明确规定承租人享有优先购买权，但是这不能改变优先购买权的债权性质。根据《合同法》的规定出租人的义务也仅是在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人违反这一义务仅需承担违约责任即可，承租人根本不存在强制购买租赁房屋的权利。

第二、物权登记的公信力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。出租人对租赁房屋享有所有权，其将房屋出售给第三人属于有权处分。第三人对物权登记有充分的信赖，也没有义务去查清房屋是否存在租赁情形。只有充分维护物权登记的公信力才能保障正常的交易秩序，促进社会经济的发展。

第三、只有违反效力性强制规定的合同才无效。《民法典》第二百三十条属于任意性规定，并非强制性规定。承租人与出租人可以就优先购买权进行约定，完全可以排除优先购买权的适用，约定优先于法定。

另外《民法典》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据法律规定合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《民法典》第二百三十条不属于效力性强制规定，因此不能因违反该规定而认定合同无效。

二、《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》中要件事实如下

1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的；

3、当事人约定了租赁合同随所有权变动而终止的除外条件；

三、租房纠纷找哪个部门解决

如果出现了房屋租赁纠纷，我们可以通过调解、仲裁和诉讼三种方式解决，解决方式的不同所对应的相关部门也不同。

1. 调解。它是指在第三者的主持下，出租承租双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，进行民间纠纷的调解处理，调解特别适用对某些界限不清的事实、责任含糊不究的租赁纠纷。2. 仲裁。仲裁是一种准司法活动。《仲裁法》规定：平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。这里的“合同纠纷和其他财产权益纠纷”，包括公民个人之间的房屋租赁纠纷等。房屋租赁纠纷发生后，公民可以根据条款或仲裁提请仲裁机构居中判明事实，分清责任，依法做出仲裁裁决，解决纠纷。3. 诉讼。有些租赁纠纷不愿意调解或不服调解，又没有达成仲裁协议的，当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼。通过法院的诉讼活动而做出的判决的强制力，要远远大于调解和仲裁。法律依据：

《中华人民共和国仲裁法》第二条

平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。