旧城改造调研报告

旧城改造调研报告

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旧城改造调研报告1

当前，城中村改造不仅是我县城镇化建设面临的突出问题，而且是影响人居环境改善和城市形象提升的一道难题，破解这道难题已势在必行。经过近时期对我县城中村的调研，现将调研情况总结如下：

一、存在的突出问题

（一）土地利用粗放，视觉环境较差。我县城中村缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。

（二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我县城中村名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。

（三）思想认识不够，拆迁难度加大。我县城中村人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位臵、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安臵协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。

（四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我县城中村改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，加之先期投入过大，改造开发资金严重短缺，成为目前制约我县城中村改造整体推进的'突出问题。

二、主要原因分析

（一）城乡二元结构体制束缚了城中村改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和城中村管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。

（二）局部眼前利益阻碍了城中村改造。随着城镇化进程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第

二、三产业及土地收益。一是部分由土地转换成集体资产的城中村，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的村还办理了社保和医保。二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群体。三是部分村民受利益驱使，乱搭乱建现象较为突出。综合以上分析，经济利益在维持城中村农民生活的同时，也制约了城中村整体改造步伐。

（三）思想认识偏差影响了城中村改造。一是思想观念

保守落后。部分村民思想观念难以融入、适应城市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到城中村改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。二是依附土地的传统观念浓厚。在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧村改造或整体拆迁会使生活无着落。三是小农经济意识浓厚。部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧村改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

三、对策与建议

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进城中村改造。宣传发动工作是城中村改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。一要加大政策宣传力度。充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念，激发建设现代化城市和美好家园的积极性和主动性。二要保障人民群众知情权和参与权。通过实行全民参与，使城中村改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进城中村改造。

（二）在科学规划、统筹推进中加快推进城中村改造。坚持旧村改造与提升环境、开发产业相结合，住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平。一是做好城中村整体改造开发规划。按照“一改一个村、一

改一个区片、一改一条街”的思路，高标准推进规模改造。二是科学规划与优化产业相结合。注重科学规划，建设一批写字楼、商务楼，打造精品商务街区，使城中村改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观。通过吸引高端人士创业、城区居民就业，拉动现代服务业发展。三是注重环境建设和景观建设。坚持布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的原则，优化规划模式，突出生态特色，塑造景观特点。通过特色改造开发，进一步彰显城市风采。

（三）在创新模式、规范运作中加快推进城中村改造。按照先建设安臵房，后拆迁改造，再综合开发的程序，合理明确开发模式。一是村集体主导自我改造的方式。鼓励集体经济实力比较强的城中村自我组建开发企业改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权，进行房地产开发，向市场出售。二是开发企业独资或开发企业与村合资合作改造的方式。开发企业通过招拍挂取得土地开发权，在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安臵协议，开发的住宅首先用来安臵被拆迁户，其他推向市场销售。三是政府主导有效推进的方式。实行政府收储后统一拆迁安臵，净地招拍挂后由企业进行开发建设，从而加快城中村拆迁安臵和实现土地收储，合理把握城中村改造开发建设节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。

（四）在落实责任、强化考核中加快推进城中村改造。

完成城中村改造任务，关键在领导，重点在考核。把城中村改造工作纳入相关部门、单位和各里村岗位目标责任制考核范围，分解落实目标任务，细化量化工作考核指标，列出时间表；把城中村改造考核情况作为街道干部考察、任用的重要依据，作为各村干部年度考评主要依据，与评先树优、工资补贴等紧密挂钩，激发村干部工作主动性、积极性和创造性。

旧城改造调研报告2

最近几年，随着我国社会主义市场经济的逐步完善，土地的有偿使用，房地产业的发展，住房的商品化，第三产业的兴起以及大量外资的引进，使得旧城改造获得新的改造动力和契机，从而推进了旧城改造的发展。这对于旧城区的原生居民来说，无论是保留、改建还是新建住宅，其环境都发生了很大的变化，无异于一场新的变革和冲击，对其身心皆产生了较大的影响，既有积极的也有消极的。

旧城改造的主导者通常是当地政府。实施旧城改造，根本目的是改善老百姓的居住条件，改善城市基础设施，改善城市环境面貌，是利国利民的实事好事。但旧城改造是一个复杂的系统工程，很容易出现这样那样的问题，个别地方出现偏差，就会影响这项工作的声誉，带来严重的负面影响。本文通过调查分析我市旧城改造中对居住环境产生的影响，提出相应的对策建议。

一、旧城改造与居住环境的基本概念

比较完整的旧城改造概念，当属1958年8月在荷兰海牙召开的第一届关于旧城改造问题的国际研讨会对旧城改造做的概括：旧城改造是根据城市发展的需要，在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括再开发、修复、保护三个方面的内容。

居住环境是指包括自然条件、设施条件和社会条件而形成的生活领域与生活环境，主要由周围条件、用地条件、公共设施条件和自然条件四个基本要素所构成。而生活环境是指以居住生活为中心的生活中有形或无形的外部条件，一般涉及气候、声光、空气和水等自然条件和各种人为条件两方面内容，后者除了包括道路、公园、交通、商店、医院等公共设施条件之外，还包括经济条件和社会条件（如人际关系、土地情况）。本文结合城市实际，着重调研分析旧城改造对居住环境的自然条件和设施条件方面的影响。

二、旧城改造对居住环境产生的主要影响及原因分析

（一）自然条件方面

居住环境的自然条件一般包括气候、声光、空气和水等因素。在一个城市中，旧城改造往往对居住区的通风、日照、空气环境及声环境产生影响，有时也通过改良居住区周边地形、地貌、绿化、河流等对改变其原生环境质量。在我市旧城改造中对居住环境自然条件的影响主要体现在以下几方面：

1、对通风的影响

居住区内建筑的密度、长度、排列方式等因素直接影响到小区内部的通风状况。旧城改造中大多数用地中建筑密度或高度都有所提高，因地块形状所限，在多出面积的原因促使下，许多新建建筑长度也很大。如果许多小区中建筑密度较高、夏季主导风向上的建筑较长，则非常不利于通风。我市许多小区若干建筑长度在80米以上，有的甚至超过100米，且正处在其他住宅的夏季上风向。高层住宅小区建筑的排列中还容易出现有害的强风和旋涡，我们城市中高层建筑逐渐增多，也要对此加以关注。

另一个重要因素是近居住建筑外围的城市公共建筑，如多层以上的大型建筑，若处在城市主导风向轴线上，也会对小区内部通风产生影响。如金鼎世龙城项目中的公建布局方式，正处在住宅的上风向。作为北方城市，小区北部住宅相对长且紧凑，有利于挡住冬天的寒风，而夏季温度较高时，通风则变得重要。通风这一环境指标常常容易被忽视，但它对于居住小气候的改变却起着非常大的作用。

2、对日照的影响

我们通常在各种纠纷中接触到的多是日照方面的问题。旧城改造中有的是原来住宅日照不达标，通过改造符合了国家规范要求，但多数是降低了原有的日照标准才会引发纠纷。在多个旧城改造项目的公示中，居民前来查询的多是对日照的影响情况。即使日照标准符合国家规范要求，也会因标准比规划前降低而导致纠纷。

又如商场路与柳泉路夹角处某地块，在招商引资中土地局将一沿路的“银边”拍卖，开发商将其改造成高层商住，但却大大降低了北侧原有住宅的日照标准，比如由原来的最底层大寒日满窗日照6小时降为2小时，引起居民不断上访。该地块原有建筑层数较低，空间开敞，改造后建筑密度很大，楼也高了，空间压抑了不少，居民当然不满意。

其实居民尚不清楚的是，该地块的改造如不结合内部统一规划实施，则旧住宅这块骨头将很难再有改造机会。类似这种地块，日照不如以前的标准只是一个简单的表象，土地部门拍卖土地时应当肥瘦搭配，才能使旧城改造有序进行，规划部门则应在规划方案阶段充分考虑被动影响居民的切身利益，促进建设和谐发展。

3、声环境的影响

许多改造前的住宅区面积较大，分布均匀，只有少数与道路相邻，而在还迁时开发公司往往将还房安排在最不利地段，往往是临街楼座或底下几层混合设置公建，居民所受到的道路交通声音污染较前增加，因公建设置造成的潜在污染也较为严重，如音响店、卖场等的设立与声音广告的影响。因为这些楼座往往是最不好卖的，所以就用来还迁，好卖的有利地段的楼座则作为商品房销售。比如第一宿舍改造中开发公司计划将还房主要安排在最北侧两个临街楼座，或东侧临街并带公建的楼座。而内部较为安静，绿化环境也不错的楼房，则作为商品房销售。不过该项目由于诸多原因，至今尚未实施。在许多小区中均存在类似情况，但居民选择往往较为被动，无法保证其应有的利益。

4、对空间的影响

旧城改造在我市主要体现在对旧的楼房改造，平房和棚户区很少。旧的楼区往往层数、密度较低，空间环境宽松，但由于将改造嫁于开发公司，他们为追求利益最大化，则力争改造的容积率和建筑密度最大化，使规划后的居住空间较前紧张和压抑。如第一宿舍改造前后的图纸对比，空间格局变化很大；还有原大化纤生活区，在所有可以插建的停车场、活动场、绿地、楼头等地块上插建了多个楼座和单元，虽在第一次公示时引起轩然大波，上访频繁，在第二次公示中却不知因何故通过。明知其不合理、不合法而为之，这是规划部门迫于上级压力的一种无奈之举，但对小区内原有居民的影响却是几十年也难以消除的。

（二）设施条件方面

1、对中小学、幼儿园等教育设施的影响。

在旧城改造中，许多零星改建用地往往因为其规模不足以配建一处中小学或幼儿园，则就近使用现存教育设施，但其总量较大，给许多学校加大了压力。城区中许多规划配套的学校迟迟不建，如科技苑居住区里的中小学。有的甚至还被调整为其他用地，如北苑居住区里的规划中、小学依次被调整为住宅用地。有的规划配套学校规划服务范围较大，但却被包给民办经营，影响到周边配套不良，如世纪花园的小学，虽是公共资源，但仅有几个班是公办收费方式，绝大多数还是高收费的民办教育，不利于周边居民平等享用教育资源，也不利于学校划片。据说中润华侨城里配套的小学也要建成私立的，但在规划中它是作为配套的义务制小学。世纪花园的规划至今未批，因为其内部许多建筑退让用地距离不足，但最重要的原因则是其应配套的中学用地最终被占用了。近几年职业学院等学校合并迁址而产生的闲置教育用地，应当首先用于弥补教育设施的不足，但事与愿违，由于种种原因，百姓的切身利益并未得到重视。基于以上原因，许多家庭面临孩子入学困难，家长们被政府各个部门推来推去，久久得不到满意的答复，使得适龄中小学生入学问题已经成为一个严重的社会问题。

而幼儿园由于多是市场化管理，其招生班额大大超出国家规范要求，对幼儿的成长非常不利。幼儿园服务半径较小，所以其班数设计仅限于服务范围内人口指标，但由于许多零星改建用地规模不足以配建一处幼儿园而借用相邻的幼儿园，给其造成压力。为了在有限的资源基础上扩招，则将活动室改成普通教室，降低了幼教的环境水平。有的旧城改造项目为了满足住宅的用地需求，将规划幼儿园“挤”到位置和朝向均不利的位置。如城市风景小区中的幼儿园，被“挤”到小区西边东西向放置，其朝向符合国家规范要求的建筑面积根本达不到标准。

2、对交通、绿化设施的影响。

在旧城区改造规划中，常常因城市经营的利益所驱，不仅无法实现老城区居住环境提升，还会对交通、绿化等公共设施造成很大影响。张店城区中原总规中规划的社会停车场用地逐渐被占用为其他用地，如美食街两端的社会停车场用地、金帝广场北侧的社会停车场用地均被调整用地性质。许多招商引资项目存在规划停车场地不足等问题仍被批复，如荣宝斋。有的项目直接吞吃了城市道路，如中润华侨城吞并了三条城市道路；__某工厂改造为住宅项目吞掉了一条城市支路。诸如此类，不胜枚举。这些行为使得城市路网结构合理性大大降低，且留下了交通隐患，为将来城市交通问题的解决设置了人为的羁绊。

绿化方面的影响也令人担忧，城市建设量大增，但公共绿地面积增长缓慢。如张店老城区的绿地，多年来只有三处公园、两个广场，两条沿路绿带，其中东部只有一处公园和一条较窄且短的沿路绿带。近几年老城区内改造项目很多，住宅建筑、商业建筑面积增加速度较快，但公共绿地面积并未增加，配套设施也没有明显改善。同时，许多规划的居住区级公共绿地却被调成住宅用地，如凯瑞居住区、莲池居住区、华瑞园居住区等控规中均规划了与居住区相应等级的公共绿地，但在随后的修规审批中却逐渐调整位置、减少面积，有的甚至就不见了。

3、对其他设施的影响。

在旧城改造中商业、医疗、娱乐等设施方面尚未引发较多矛盾，但问题方面也不容乐观。如张店老城区没有与其地位相适应的文化娱乐中心，文化娱乐设施匮乏。仅有的几处设施规模偏小，设施简陋，档次低，无法满足日常活动和市民健身需求。图书馆自上世纪七十年代建设至今未再改建，规模小，设施落后，已几乎停止使用，仅有的一处体育场也因经营不善而几近停业。目前来看，高档次的居住区层出不穷，单在引导居民健康消费、丰富文化生活等方面还有欠缺，居民还有待社会提供更多更好的服务项目和设施，以科学的消耗他们的时间和金钱，比如提供更多开放性强的图书馆、便民体育设施等。

三、建议和对策

从以上分析可以看出，政府在旧城改造中起着主导作用，许多问题的引发也是政府决策不当引起的，因此解决旧城改造中的诸多问题，应当主要依靠政府部门的力量。同时居民作为城市的主人，应当积极参与城市建设，监督规划执行，提出合理化建议，保护自己生存的`环境，促进社会和谐发展。综上提出以下建议和对策：

1、对于政府而言，应在旧城改造中扮演好自己的角色，避免成为强势群体的代言人。

因为政府往往想通过旧城改造谋取部分差价或是尽量减少投入，将成本转嫁到开发商头上，其实最后还是转嫁到被改造的市民身上。还有“经营城市”、“招商引资”的借口也时常成为偏袒强势一方的客观依据。

基于旧城改造中涉及到不同人群的利益，其合法利益都应受到保护，就资格和能力而言，首先，政府应当扮演人民利益保护者的角色，尤其对于一些社会中的弱势群体，其自身力量难以保证自己的合法权益，迫需政府提供大量保护。其次，针对旧城改造中公私利益间的冲突，政府应当扮演协调者的角色，较好的进行沟通，慎用手中的强制权力，尽可能的弥补利益损失，做到公私兼顾。第三，政府应当做好旧城改造规划的指导者角色，预先编制系统的规划，批复后用于指导建设，并严格执行，避免规划任意调整行为。最后，政府还应做好旧城改造的监督者角色，加大公众参与力度，对旧城改造中行为的合法性加以严格监督。

2、对于居民而言，循序渐进、多层次的参与规划制定、执行与监督是十分重要的。

这不仅是捍卫城市利益的需要，更是保护和优化自身生活环境，提高社会文明程度的需要。但由于我国长期的中央集权思想根深蒂固，且公众受教育水平相对较低。因而城市规划公众参与的范围和深度需逐步扩大和增加。

在目前公众参与的初期阶段，重点应放在规划知识的普及和传播上，让公众、开发商和政府官员真正了解规划的实质。公众参与的主体应以专业人士为主，尤其是高校和研究机构的相关专业教师、研究人员和学生。他们作为学者，能用比较理性的眼光分析规划的利弊。同时注重调动媒体舆论的力量，这往往能使决策者或开发商的个人利益让位。

当公众对规划有一定认识时，可以尝试扩大公众参与的范围，由公众选出社区代表，参与规划的编制和决策。规划师组织各种座谈会、展览会，编制各种手册、目录等方便公众参与。

当公众参与达到成熟阶段时，可将公众参与规划进行立法，要求规划的审批应有规划对公众意见的处理目录。公众参与方式多种多样，有讨论会议、图形模拟展览会等，参与的深度也从规划的编制阶段过渡到规划决策和实施的阶段。在这一阶段，公众参与的组织也多种多样起来，可以是社区特别小组、居民顾问委员会等等。

四、结语

社会高度的物质文明和精神文明呼唤高质量的城市环境，优美的物质环境、舒适的居住环境、美好的社会环境和宜人的生态环境，是每个文明城市的追求和向往，也是人类对美好生活的理想。

旧城改造是为人服务，而其机理则是通过市场行为实现的，在任何时候只有坚持人和市场两个主题，才可能有成功的旧城改造，并且可能为长时期的可持续繁荣和发展打下基础。在“效率”与“公平” 的关系处理上，首先必需明确政府是代表广大人民利益的，政府的收益最终是让市民受益，这一点是不容置疑的。在经营城市过程中，城市功能的完善和市民生活质量的改变，应当是政府追求的最终目标。

旧城改造调研报告3

根据区委安排，我到金清镇西街居蹲点调研。期间，通过上门走访、召开民主恳谈会、与居民党员、干部、群众进行面对面的沟通交流，了解到反映最强烈的问题是要求尽快对老街区块进行改造。为此，我以西街居作为旧城改造的切入点，邀同台州市城乡规划设计研究院、区规划处等有关部门的专家和技术人员进行深入调研、走居入户、实地踏看，广泛听取各方意见。现将调研情况报告如下：

金清镇是一个具有400多年历史的文明古镇，位于台州市东部，濒临东海，南与温岭市接壤，距离台州市区20公里，距台州民航机场20公里。据清光绪三年《黄岩县志》载：“宋，朱子（朱熹）治水利铸海涂铁盘以镇海口，金为水母，混潮见金则清”。故称金清。全镇陆域面积80平方公里，岛屿15个，总人口10.07万人,下辖65个行政村、7个居，建成区面积5平方公里，城区人口3.05万人。95年以来，先后被评为全国重点镇、全国村镇建设先进镇、全国造林绿化百佳乡镇、国家计委小城镇经济综合开发示范镇，省东海文化明珠、小城镇综合改革试点镇、文明卫生镇、村镇建设现代示范镇和绿色小城镇，是省级中心镇和台州市中心镇。

改革开放20多年来，金清镇经济社会持续快速发展，城镇面貌日新月异，城镇建设成就显著，城建框架已具雏形。但是，新城中的老城区旧貌依然，这与群众日益增长的生活需求很不相适应。因此，如何推进金清镇的旧城改造工作是一项值得认真研究和解决的紧迫课题。

一、金清镇旧城现状

金清镇旧城改造主要包含两大块，一是以7个居委会为主的老街区块（东老街、东新街、中老街、西新街、南街、后街、塘里街、半边街、和平街、民主街），二是散落在城镇周边，目前已经成为城镇一部分的城中村。旧城改造涉及的房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑密度大，旧城道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件较差；部分城中村村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，城市发展与人们的要求还有一定差距。

以西街居为例，西街居位于金清镇老街区块中心位置，北临后街河，西至民主街，东至东老街，南面则以南街为界，总用地面积3.77公顷（56.55亩），在册人口有1148人。西街居是金清发源之地，至今依然不失繁华的老街，是昔日金清商业繁荣景象的见证，在老街的店铺里，有极少看到的在皖南和浙西古镇的老街上常见的旅游商品及“古董”，店铺里陈设和经营的都是与现代生产生活切切相关的日用品和生产工具、机械零件，反映的是金清人今天的现实生活。这种人文与商业的充分结合、融为一体，形象地向人们展示了金清人“重商求实”的人文精神与历史传统，强烈地反映了金清的地方文化特色。但与老街文化依旧繁荣相比，老街自身发展已然步入了“老化时期”，并出现了严重生存的危机。主要表现为：

1、建筑质量老化。西街居辖区内共有房屋618间，其中木结构的老屋576间，占93.2％。老木屋建筑普遍存在倾斜开裂，柱椽木质霉烂、墙体风化等问题，根据路桥区建设规划分局农房质量普查的结果，西街居共454户的住房质量情况是：13户为较好，61户为一般，260户为较差，126户为差。质量较差和差的住房合计占总户数比例为85％，是台风季节的高危地区和高危人群。

2、火灾等安全隐患严重。供电线路多年失修，存在线径偏小、用电超负、电线老化、乱拉乱接和电器配件不规范的状况。杂物占道堆放，隐患严重，燃气灶具等紧靠板壁等易燃物品，以及消防设施滞后，消防车道难以贯通，造成火灾伤人事例时有发生。据消防队以来出警记录显示，3年来共发生消防火灾事故7起，造成1人死亡。

3、配套设施滞后。主要表现为西街居内部道路狭窄，中老街、半边街、塘里街，和平街等净宽都在5米以下，局部宽度不到3米，造成道路交通不通畅。社区内也缺乏垃圾收集点，部分居民甚至把垃圾就近倒在河道里，间接造成河道污染、水质恶化。社区的娱乐设施缺乏，群众生活质量不高。

4、不稳定因素逐年上升。主要表现为外来人口增多，治安管理难。外来人口居住逐年大幅上升，据不完全统计，辖区内45间公房全部出租，私房出租73间，占私房总数的12.7%，而相应的管理人员却没有增加，治安案件逐年上升。群众内部矛盾增多，突出表现为：邻里为维修难的老屋（因倾斜、倒塌、渗漏、开裂等）纠纷不断，而居民自发的无序搭建造成邻里利益冲突关系紧张。西街居在籍住户均为居民户口，无法像农民一样得到异地新建宅基地指标。因此，随着人口增加，原有住宅无法容纳时，少数居民便在原地拆翻建。第二种情况是火灾后的.原地重建。因房屋重建影响邻里的住房导致关系紧张。

二、金清镇旧城改造的优势和困难

旧城改造已经成为困扰金清建设现代滨海小城市的一个难题。通过旧城改造，对加快城市化进程、发展小城镇有积极推动作用，主要是提高土地利用率，解决建设用地紧张的矛盾，改善城市环境，提高城市品位，符合金清发展的实际和发展的方向。

(一)金清镇旧城改造面临天时、地利、人和的优势

1、建设社会主义新农村和加快城市化建设步代成为当前各级政府的重要工作。随着台州市滨海工业新城建设和路桥区东部开发的启动，金清旧城的区位优势和经济价值进一步凸现，旧城改造当前面临着良好的机遇。

2、古街新韵、古镇新城，旧城改造存在较高的商业和文化价值。金清老街历史悠久，现存的街道格局是十九世纪未到二十世纪初形成的，主要街道呈“回”字型布局，它记述着金清城镇工商业的兴衰。建设“台州现代滨海小城市”，要特别重视地方文化特色与历史传统的发掘，要充分尊重历史，尊重环境。在城市现代化建设过程中，要特别强调：“越是传统的，就越是现代的；越是地方的，就越是世界的”。建设“台州现代滨海小城市”并不是要建设一个“小台州”、“小路桥”，而是要建设一个既富有历史传统特色，又富有现代时代气息的大金清，通过旧城改造赋古街以新韵，变古镇为新城，不断提升金清的城市文化品位，老街将成为金清旅游的亮点和经济新的增长点。

3、当地群众生活较为富裕，建房愿望迫切，为旧城改造提供了内在动力。同时，路桥“十里长街”的改造，积累了宝贵的工作经验，为金清推进旧城改造工作提供的借鉴经验。

（二）旧城改造存在的困难和问题

1、群众的小农思想与建设高品位城市要求存在矛盾。据调查，大部分群众在旧城改造中，要求分宅基地进行原拆原建或自主建房。而旧城作为金清镇城镇的核心区，按照古街文化和新城建设规划必须高起点，建设必须高品位。而部分群众受传统生活习性影响，对住房注重数量而不注重质量，自主建房档次较低，与城市化建设不相协调。

2、权属和建筑类型复杂，对旧城改造拆迁安置政策出台加大了难度。如旧城房屋历史久远，部分房屋产权不清晰，会造成由于一户而直接影响整体的改造进程。另外，在统一规划整体改造中，涉及到的个体和整体利益政策标准如何鉴定也将是个难题。

3、资金瓶颈。实施旧城改造，需要大量的资金，单一由政府投入镇财政负担不起。镇政府作为旧城改造实施主体，出台规划，在符合规划要求的范围内，由群众自筹资金组织进行改造。

三、旧城改造工作的对策建议

中共中央、国务院下发的《关于促进小城镇健康发展的若干意见》，中共浙江省委下发的《关于进一步促进农业增效农民增收的若干政策意见》和浙江省人民政府下发的《关于加快推进浙江城市化若干政策的通知》中对旧城改造工作都提出了明确的要求。通过这次蹲点调研，结合金清镇旧城现状，建议金清镇的旧城改造的总体思路为“科学规划、政府引导、群众自愿、分步实施”。

（一）以科学发展观为指导，高标准做好规划工作。规划是龙头，必须做好规划工作。金清旧城改造不同于一般的旧城改造，它既有修旧如旧的老街古镇改造，又有接轨滨海小城市的现代新城改造。规划必须高起点，高标准。按照金清镇总体规划，做好各改造区块修建性详细规划。规划要做好延续性，要面向现状，做到可操作性，出台规划前做好调查摸底工作，有必要搞清楚，根据个人经济状况和城市品味提升的要求，改造安置要安排多少各种类型的房屋。特别是要科学安排加强老街改造，一是要加强老街建筑风貌与特色的保护与改造，对部份影响整体风貌的建筑要进行清理，该拆除的拆除，该整修的整修；二是对街道整体格局进行保护，可以视情况恢复部分道路原来的石板路面，继续加大河道整治的力度，特别要注意选择适当的地段，规划建设与老街风格相协调的入口广场，设置入口标志，严格控制各类车辆进入老街；三是要加强对历史街区风貌协调区的建设控制，通过编制古街保护规划，划定保护范围，制定保护办法，加强控制与管理。

（二）加强宣传教育，提高思想认识。旧城改造虽是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体居民的切身利益，工作难度肯定很大。因此要通过宣传教育，统一干部群众思想，使旧城改造工作变成群众的自觉行动，变“要我改”为“我要改”。通过宣传教育，使群众认识到，金清的旧城改造，不是简单的拆旧建新，而是拆旧居建新城，引导群众从追求住房数量到居住环境质量的转变。建议组织村居干部、党员、居（村）民代表到外地旧城改造示范点取经，寻找旧城改造的感受和动力。

(三)坚持群众利益第一位，做细调查研究工作，出台好政策。对于旧城改造，我们既要信心百倍工作，因为有群众的大力支持，政府又有可借鉴的大量成功经验。但旧城改造是群众的一次利益大调整，利益大调整势必是矛盾大冲突时期，我们必须对此有清醒的认识，避免“情况不忘初心大”。金清镇要成立旧城改造指挥部，派专人负责这项工作，组织有关人员进行全面摸底调查，为规划设计及今后改造实施奠定基础，做细调查研究文章。

（四）结合实际，选择合适的改造方式。城镇旧城改造，大体上有两种方式，一是整体改造（大拆大建式），二是渐进式的有机更新。大拆大建虽然有利于一次性彻底解决基础设施和安全隐患的问题，却往往导致文脉中断、邻里关系割裂。

旧城改造调研报告4

调研地点：

调研人员：

为了更切实地了解到乌桥岛的真实情况，我们小组来到乌桥岛并对其进行了深入而且有针对性的调查，从中感受得到乌桥改造的必要性与紧迫性，结合收集到的资料，我们小组对乌桥的改造有了自己的一些看法，形成的调研报告如下：

一、乌桥旧城概貌

1、乌桥的地理位置概况：

乌桥岛,位于汕头市区西北部,总面积约0.6平方公里，人口约2.98万人。它地理特殊，四面环水，东临梅溪河下游，与中山公园相向；西至石篱尾，与牛田洋二号码头相望；南濒韩江，与对岸"月眉翠堤"相映；北接厦岭港，与光华街道相邻。

2、乌桥的历史：

乌桥岛是汕头市一个历史较为久远的老城区，它与其他城区一样，历经了诸多变幻。曾经的乌桥是汕头的摇篮，历史上乌桥岛内工业企业鼎盛时期有60多家，但后来由于地理位置上的优势渐渐落后，基础设施难以超越其他飞速发展的区域等原因，岛内的众多支柱企业纷纷迁走，到现在能够正常生产的.已不足5家。

3、人民的生活状况：

乌桥素有"贫民窟"之称。解放前，这里的居民大都居住简陋的板棚屋，居民以编竹器、做木、捕鱼、搬运、打锁匙、补锅鼎等粗重或简单小手艺为业。成片的板棚屋和泥泞路，使当时的乌桥岛千疮百孔，满目疮痍。目前，乌桥岛步履蹒跚，与市区其他街道相比，明显落后，差距较大。岛内绝大数路道崎岖不平，居民住房仍属平房低矮建筑，且大多为危房，破旧不堪；巷道狭窄，无规则，群众生活水平极低。

我们小组在调查过程中也发现，乌桥岛内除了海霸王公司和造船厂之外就再难以发现其他相对有规模的企业了。近代历史表明，一个地区的工业不发达，该地区就难以腾飞，人民生活就停滞不前。在调查中处处可见：旧房上写着“危房，行人勿近！”，可是里面经常有人住着，甚至是摆摊买卖！部分危房已经没有人居住了，房屋却只拆了一半，明显是资金不足连拆迁也感到乏力。上文也说到乌桥岛四面环水，可是当小组调查时发现，尽管现在的乌桥工业并不发达，但是水质问题并不乐观，至于是以前60家企业把水质污染了还是后来其他地区把水质问题带到乌桥岛来，我们并不知道，但是可以肯定的一点是，水质问题必然影响乌桥的改造，也大大地影响了乌桥的形象。在调查过程中，确实难以发现能体现乌桥是汕头历史发源地的闪光点，同时也感受到乌桥与其他街道渐行渐远，差距越拉越大，对乌桥的改造势在必行。经过小组讨论，等出下面的改造方案。

二、改造方案

1、改造的区域分配地图：

2、对于改造的说明：

①建立一个老人康乐中心。经调查发现，在危房内居住的大多是老人，原因大致有二：

一是没钱外迁，

二是对原居住地怀有情愫，不愿离开。可是老人不迁出或集中起来，就难免对改造造成一些阻碍，因此在此建造老人中心，并建立一条桥通向中山公园。

②保留了海霸王和造船厂，让他们继续成为乌桥的支柱，此外，在乌桥的右上方建成集中的轻工业区。重工业对环境污染太甚，轻工业是最好的选择。

③在轻工业区旁建立低档次住宅区，然后低档次住宅区对面建立服务区。同时幼儿园和小学也可迁到服务区来，但中学要迁出乌桥岛，跟岛外中学合并。

④服务区旁边建立高档住宅区。

⑤左下角原来有存心善堂和一所文武学校，在此基础上可以加建一些篮球场，一些体育健身设施，提高岛内群众的生活质量。

世界大潮告诉我们，一个国家一个地域如果不懂得求变就要落败，因此乌桥必须要变，而且要变得更好。我们小组希望乌桥能有个更好的明天！