调查实习报告
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在现在社会，大家逐渐认识到报告的重要性，多数报告都是在事情做完或发生后撰写的。相信很多朋友都对写报告感到非常苦恼吧，下面是小编整理的调查实习报告5篇，仅供参考，大家一起来看看吧。
调查实习报告 篇1
一、农场概况
由中国农业大学负责管理的涿州农场建成于1957年，位于河北省涿州市相对偏远的郊区，最早归农业部管理，后变更为中国农业大学管理，属于事业单位在编，农场职工由学校毕业分配等原因形成，职工子女不能继承，只能进入社会就业，1995年起农场不接纳新人。除必要的行政和管理机构外，主要运作单位包括一分场、二分场、三分场、种猪场和种鸡场。
目前三大农场内有311人（实际数字可能比统计数据要多。）从事种地工作，主要种植作物为玉米、小麦、绿化、药材。种植过程中使用的农用材料、机械等主要由农户自行购买，各个农庄内也提供一部分材料以及机械的租用（与农场达成口头协议），其中玉米种植、除草等方面使用机器较为先进。
庄内主要由职工人数决定原始分地，农民整体生活水平中等偏上，男性退休年龄为60岁，女性为50岁，农民种地不赋税，每亩补贴100左右。人力需求以雇佣周边农村的人员为主，农场曾种植果园、旱田和水稻田一共7000亩，由于近几年国家对农业越来越重视，补贴、免税等政策的相继出台，好的农户一年收入能达到6万元到10万元，每年缴纳退休保障金，退休后，人均工资在20xx多元每月。
二、农场个体调查
在上述对于农场的基本状况的调查了解之后，我们又对部分个体农户进行了访谈，以下是个体访谈中，典型案例的状况，以及调查总体上的概括与分析。
1、个体农户A调查
在对某农户A的调查中，我们了解到，其本人（男性）65岁，接受了8年教育，未加入任何党派，家中一共三口人，孩子在北京工作。家中共有50亩地，住在80平方的半福利房里，均价1510元每平方米。每天工作时间在2小时（闲）到24小时（忙）之间，每年工作在270天左右。福利方面，全家每两年到三年接受一次福利，在社会保险方面并不理想，仅拥有养老保险，每人每年4000元，医疗保险算上不报销的仅不到五成，也没有参与住房公积金等（农场不提供）。农场攀比现象较轻，娱乐方面比较流行旅行，地点以周边景点（例如十渡、涿州影视城等等）为主。
在其个人主营收入模块农田种植方面，农户A主要种植玉米、小麦。主要种植这两种作物的原因主要是种植需要有规模，别的投资（例如大棚投资）成本太大，无法尝试。收割等农业环节主要以雇佣临近村落的女工为主，岁数较大的约70元每天。小麦亩产在700-800斤之间，价格约为0.99元每斤，玉米亩产在1000-1200斤之间，价格约为1元每斤。农资消费在2万元以上。其中单是化肥一项就占到7000元以上，农机播种/收割/粉碎秸秆约为80元每亩。
近两年农业市场劳动力不足，属于卖方市场，这种市场本身对农民是较为有利的，但是由于今年多雨，病虫害严重，农作物减产的同时也伴随着其投入大幅度增加，尤其是农药投入更由于虫害而水涨船高。
综合调查情况，其个人对自身的健康状况和家庭的.经济状况都比较不满意，但对于家庭关系和居住条件是比较满意的。
2、个体农户B调查
通过对个体农户B调查，我们了解到其本人（男）43岁，接受了9年教育，政治身份为预备党员，在家边务农边兼业，
家中一共三口人，有一个孩子，和家人居住在一起。家中共有55亩地，住在85平方的半福利房里，均价在1500元每平方米。每天工作时间平均在4小时，每年工作在200天左右。公共社会保险方面，农场仅提供养老保险，农户B个人还购买了商业保险。
在其个人主营收入模块农田种植方面，农户B主要种植小麦，20xx年的农业收入约为3万元，非农业收入约为5万元，政府政策对于农田的补贴收入为110元每亩。
综合各方面调查情况，农户B对于其个人的健康、家庭的经济、社会保障、家庭关系、经济条件等各个方面都是比较满意的。但是仍期望能进一步提高单位报销，尤其是医疗报销的比例；多提供一些福利，尤其是遭遇自然灾害，大面积减产以及投入增大时的政府补贴；同时他也提出，希望农场能引进先进的技术，对在编农户进行更多的教育培训，带领农户走上致富之路。
三、农场总体分析
经过对于农场概况和部分个体的调查了解，不难看出，总体上农场发展经过几十年的风雨，仍处于向上的状态，尤其是经济收入方面，每个年段都有稳定的增长。但是，增长的背后暴露出的问题，还需要探索和分析。
调查实习报告 篇2
春节之后，为了积极响应学校要求的在毕业前需进行工作实习的政策号召，并为我以后的正式上岗作必要的热身准备，我主动联系了我的签约单位巨化集团公司。在与公司人力资源部的相关领导进行了热忱的磋商之后，我被安排到了集团公司下属的电化厂财务科成本室进行会计实习工作。
在与该厂人事科的主管人事调配的领导进行相关的交流之后，我便被其领到了财务科科长处，并与诸位同事见了面。初来乍道，我当然对本单位的财务工作一无所知，所以一切都理所当然地应该从最基本的事情做起。看凭证当然是最基础也是最为实在的行为选择与开展工作的入手点。虽说在以前的实习经历中，我已经看过相当多的凭证了，但对于一个全新的实习工作周期来说，其还是十分必要的，毕竟各个企业之间的会计科目与凭证样式的设置几乎都存在着或多或少的差异。我所要做的就是从这之中看出差异，并总结出其间相通的原理点。
经过我几天的不懈努力，我终于对本岗位的各类凭证有了一个较为全面的认知。由于本集团公司采用了较为先进的德国sap公司开发的erp（企业资源管理计划）r/3系统，其意在应用信息技术实现对整个企业资源的一体化管理，为整个集团公司提供跨地区、跨部门的实时信息整合服务，为企业经营管理层及员工提供一个运行手段和工具的有效管理平台。
erp系统集信息技术与先进的管理思想于一身，以权变理论联动内部控制，优化业务流程，成为现代企业信息化建设的运行模式，反映了企业对合理调配资源，最大化地创造社会财富的要求，从而成为企业在信息化时代生存与发展的基石。该应用系统实现了很好的集成性和层次丰富的功能，其应用系统一般分为财务系统、供应链管理系统、制造资源管理系统、项目管理系统、人力资源管理系统等几大系列。其中的财务信息系统已经涵盖了企业会计和
财务管理的主要职能。财务管理模块也已经完成了从事后财会信息的反映到财务管理信息的处理，再到多层次、异地化财务管理支持的转变。
据单位领导介绍，巨化集团公司是一个拥有总资产达55亿、下设40多个分子公司和控股公司的国有特大型化工企业。除在浙江衢州本地设有一个大型生产基地之外，还在浙江兰溪、温州、宁波、杭州以及北京、深圳、上海、厦门、香港等地设有分子公司与联络处。对于这样一个大型企业来说，要是没有erp系统的协助，想要实现整个集团公司内的运营信息尤其是财务信息的及时、有效整合，势必会面临非常大的挑战性，其不可避免地会暴露出信息传递滞后、管理指令难以及时下达等诸多弊病，呈现出“上不通，下不达”的混乱局面，这也正是以前我们国有大型企业所面对的一个共同症结。
在集团内部各部门之间逐步实现了erp系统上线联网之后，企业的信息传递状况及运营状况已得到显著的改善。不仅在生产经营方面企业的.原材料采购、库存控制、生产规划以及销售管理周期得到大幅的缩减；更为重要的是在企业管理方面，尤其是财务管理的效率得到了大幅的提升。由于系统能在月末自动汇总相关的数据并生成相应的报表，从而极大地促进了帐目的结帐进度、解放了财务人员的双手。
最为显著的成果就是集团公司的计财部门可以方便、及时地统驭、汇总下属各单位的各项财务指标数据，而不用再像以往那样需要人为地去上报各项数据。对于各厂的财务科来说，则更真切地体会到了erp的推广应用所带来的便捷性。仅拿处理领料单这一项来说，以往在从仓库取得领料单后，财务部门都需要自行将其数据一个个地录入财务系统之中，而如今由于仓库部门与财务部门同处于erp的信息共享之下，财务部门就可以直接从系统中提取仓库部门输入的相关原材料变动数据，使得以前那种自成体系、各自奋战的局面得以彻底改善，大大地节约了企业的人力物力。同时，成本控制岗位所下的生产用料定单亦可通过erp物料管理系统及时地送达生产车间，使得生产用料情况得以被及时地控制与掌握。
另外，实施erp企业管理信息化管理方案之后，亦便于公司实施网络营销战略。公司同全球五大洲33个国家和地区200余家大商社建立了贸易关系，极大地拓展了公司的市场范围。
事物总是具有其双刃性，erp财务管理系统亦是如此。虽然erp财务管理系统的功能十分的强大，但是其是建立在复杂的数据输入操作程序的前提之下的。它不像以往我们所使用的其他财务软件那样只是单纯地使用“借”和“贷”，其为了更便于搜集、汇总相关的数据，将“借方项目”和“贷方项目”进行了更为精细的划分。其根据消费者、供应商、资产以及商品等科目使用内容的不同，将凭证借贷方分录代码划分为99类。每一个分录代码都代表不同的凭证内容、借贷方向与使用内容。其次，erp系统凭证的类型也根据所反映的对象不同，将其分为42种类型，而不像以往我们平常所使用的“收、付、转”那样的简单分类。另外，erp财务管理系统人为地将整个会计核算主体划分为若干利润成本中心，用以区分、归结各部门所发生的成本费用。并设置了wbs索引元素，系统可通过它来自动汇总需要汇总的相关成本费用。这些都抬高了初学者的入门门槛，增加了企业的员工培训成本负担。对于这一点我是深有体会！在我实习的这四十多天当中，我一直没有放弃对erp财务系统的钻研，但也只是学到了一点皮毛而已，而且还只是仅限于成本核算岗位的范围内。要想真正地熟练掌握erp的相关操作，对于这短暂的实习期来说是绝对不可能的，非得在以后的工作中加以时日才可。
调查实习报告 篇3
一、实践目的：通过在企业的生产、管理等岗位的实际跟班实习，并参与实际的企业管理工作，认识企业生产管理的运作过程及特点，了解企业管理体制、原则、内容和方法，以及企业在产品开发、生产、市场营销、人力资源管理、经营战略、财务管理等方面的实际运作过程，了解计算机在企业信息管理中的开发及使用情况，结合实习内容理解课堂学习过的管理理论知识，提高理论联系实际以及分析问题、解决问题的能力，为进一步学习专业课打下基础。
二、实践内容：作为一名实习生，我被地质队安排在了单位的信息科工作，以便了解公司的信息化概况。在信息科，我也了解一些关于地质企业的信息化建设的相关知识。地质调查信息化建设是新一轮国土资源大调查中数字国土工程的重要组成部分。六年来，总计安排工作项目141项，投入工作经费24330万元。在国土资源部的正确领导下，地质调查信息化建设工作，按照“一条主线，两个支撑，一个目标”的建设思路，在扎实地逐步推进。根据《新一轮国土资源大调查纲要》和地质调查工作特点，在以往工作基础上，中国地质调查局逐步确定了地质调查信息化建设的总体思路：以提高地质调查和社会化服务水平为目标，以数据支撑体系和技术支撑体系为基础，加速实现地质调查主流程信息化。六年来，地质调查主流程信息化建设取得显著进展，数据支撑体系已基本建成，技术支撑体系建设已初具规模，地质调查成果信息的社会化服务有了良好开端，基本实现了地质调查信息化建设的阶段目标。
三、地质调查
主流程信息化建设主要成果根据地质调查工作程序，地质调查主流程共包括立项论证、设计编制、数据采集、数据处理、成果综合、社会化服务等六个模块。几年来重点开展了数据采集、数据处理、成果综合三个模块的开发研究工作，取得了较显著的进展和成果。
1．基本实现了区域地质调查主流程的信息化成功开发研制了区域地质调查数字采集系统。该系统采用首创的PRB过程和数据模型，将GPS的定位结果反映到掌上电脑的地形图和遥感影像上，实现了GPS、GIS和RS的有机集成，地质人员可以在掌上电脑上按照技术标准记录地质现象、绘制地质素描图，实现了区调野外原始数据采集数字化。在此基础上，开发了区调野外数据处理和成果输出的桌面系统，实现了区域地质调查野外数据采集、室内整理和成果输出的主流程信息化。全面完成了设备定型、技术要求编制、人员培训和设备配置等工作，并在区域地质调查项目中全面推广。
2．固体矿产调查野外数据采集系统进入推广阶段以区域地质调查数字采集系统为基础，开展了固体矿产调查野外数据采集系统的开发研制工作，目前已经开发成功。20xx年在6个重点项目中试点使用，20xx年开始较大范围推广。
3．地质环境调查野外数据采集系统研制进展顺利地质环境调查野外数据采集系统包括地下水资源调查、环境地质调查和地质灾害调查三类专业工作的野外数据采集。目前系统开发进展顺利，即将进入小规模试点阶段。
4．地质调查数据处理与分析评价系统开发取得一定进展完善了钻孔采编系统。该系统具有钻孔地质数据采集、数据管理、钻孔图件自动绘制等功能，现已全面推向社会，得到大多数地质工作单位的认可和广泛应用。开展GIS矿产资源选区评价系统和地质调查数据处理与综合分析系统等研制工作，为提高地质调查部署科学性开发了新的工具。开展地质体三维模拟技术与数据模型开发研究等项目，为提高设计编制水平和地质调查成果的直观表达进行了有益的探索。地下水资源评价系统的研制开发为地下水资源信息管理、不同水文地质单元的综合评价信息化奠定了基础。
四、数据支撑体系建设
主要成果国家基础地学数据库体系是地质调查信息化建设的数据支撑，主要包括基础地质数据库系统和地质综合成果数据库系统。作为地质调查信息化和社会化服务的基础，投入了较大的建设力量和资金。目前该体系的`主体建设已基本完成。
五、实践结果：通过此次实习工作经历，我发现了地质部门信息化建设对其推动作用很明显，主要体现在以下几个方面：技术支撑体系建设主要成果
1．基本建立地质调查信息化标准体系框架地质调查工作开展以来，配合数据库建设工作，研制了建库标准、质量控制标准、数据描述标准、产品标准、数据采集标准等35项标准，有力地推进了地学数据库的建设和系统开发，保证了数据质量，为信息共享与社会化服务奠定了基础。
2．国家地质调查网络体系已初步建成经过三期网络建设，基本形成了中国地质调查局（发展中心）－大区地调中心（天津、**、**、**、**、西安地质调查中心）和部分专业地质调查单位及地调院间的三级网络体系，实现主干千兆速度的数据信息传输，通过网络系统向社会提供国家地质工作信息、地质调查成果资料目录、地质文献资料和全国地层数据库等方面的信息服务，为地质调查资料数据实时传输和项目管理提供快捷服务。
3．地质调查门户网站发挥了重要的宣传服务功能地调局网站自20xx年元月运行以来，已经安全运行了5年，运行稳定，近3年的访问量达80万人次，20xx年底月访问量达到35000人次，呈上升趋势。网站运行效果比较好，专题特色明显，栏目设置较合理，信息较及时、全面，平均每天有3－6条新消息，还设有信息服务栏目，如元数据库、地质资料目录等。
4.成果社会化服务体系建设有了良好开端开展了元数据库建设，完成了主要数据库的元数据库建设和发布工作；开展了地质调查数字化成果的社会需求方式与内容研究、数据压缩技术研究和在线离线服务技术体系研究；开展了成果目录数据库、地层数据库的网上服务工作。依托863课题，在解决数据传输与共享的技术问题方面有重要进展。
5.“十一五”地质调查信息化建设思路“十一五”地质调查信息化工作将继续按照一条主线、两个支撑、一个目标的总体思路，重点加强主流程信息化的开发和建设工作，继续夯实两个支撑体系建设，全面推进社会化服务工作。在地质调查信息化建设的主线——主流程信息化建设方面，进一步全面推广各专业野外数据采集系统，重点加强选区研究、数据处理和设计编制等模块的分解和开发，发挥信息技术优势，提高地质调查技术水平。在地质调查数据支撑体系建设方面，进一步完善国家基础地学数据库系统。按照定期更新的原则，规范数据库的维护。为扩大面向社会的数据信息服务，加强已建数据库的保密处理工作。在地质调查技术支撑体系建设方面，重点夯实信息化基础设施。加强骨干网络体系的各节点建设，提高数据存储、处理和传输能力。加强地质调查信息网站建设，扩大服务能力。强化地质调查信息社会化服务体系建设。完善体系建设总体框架，规范地质调查资料信息目录发布制度，扩大服务信息量。
六、实践总结或体会：通过这次在攀西地质大队信息科的实习，我得到了很多宝贵的实践知识，开阔的自己在企业计算机，信息化领域的眼界。当然我被地质工作人员的艰苦精神所感动。另外更明白了生活中的一些道理：生活中所有的我们认为很艰难的事情，只要我们用心去做，用心去感受其中的过程，最后我们都能愉快的渡过；人生路上的坎坷是没有走不过的，生活中的墙也没有越不过的，只要我们努力了，用心去做，相信我们都能够走向光明，关键是我们要坚持，有一颗积极进取的心。
调查实习报告 篇4
伴随着专升本考试的结束，我们迎来了为期将近四个月的顶岗实习培训。我校也非常重视此次实习安排。于20xx年3月27日，在我系一号教学楼304合堂召开了冶金工程班顶岗实习安排会议。学校和公司领导为我们大家进行了安全等方面的教育和安排。
3月28日，我们乘坐班车来到山东钢铁集团公司，开始了第一天的实训。我们在公司的炼钢厂博学堂内进行了安全讲座，由安环部、监察部的师傅们用生动的PPT给我们讲述了各项注意事项及各项要求。公司不同于学校，特别是危险度高的钢铁厂，要求多且苛刻。要求我们在工作期间一定要遵守纪律，穿工作服，佩戴安全帽，外出行走时一定要“两人成行，三人成列”，远离危险物。
次日上午，大家排队领到自己的实训鞋、帽。下午，按照轮岗实习要求，45名学员分成7个组，分别到不同单位轮岗实习。在各个部门负责师傅带领下，大家来到为期半个月的第一个顶岗实习的工作岗位。王学林师傅很是亲切，一边询问我们的信息，一边介绍生产部门。在他的带领下，我们来到了生产部。我去了生产部调度室，武萌则去了生产部技术部。
进入调度室，满是监控屏幕。有高炉铁口、车道、烧结机、棒线冷床、转炉平台、混铁炉、二连铸等多个监控画面。在这里，王延贵师傅成为了我的指导师傅。调度室的各个师傅们都很热情，主动和我打招呼，让我很快便融入了这个大家庭当中。王师傅为我讲解了生产部调度室的主要任务，即协调、组织公司各个部门的生产运营情况，使得各个生产单位之间经营的稳定。仅仅简单的几句话，便让我明白了，这是一个极其重要、不可或缺的部门。关系到整个公司的生产是否顺利、运营是否稳定。
调度室的师傅们都很忙，平均不到一分钟便会接到一个电话，甚至多个电话同时打进来，但师傅们工作效率很高，很轻松便会解决掉。我在旁边能够深切地体会到每位师傅们的积极的工作态度和工作热情，每一位师傅对各种突发情况和各生产单位的情况都指挥自如、了如指掌，让我为之钦佩。
每天乘坐班车到达公司，不到八点走进调度室，师傅们都早已在岗位上开始工作了。我每天的任务主要便是观看监控、参观生产作业、陪同师傅开会，闲暇期间便拿出英语四级词汇来记一记。生产部刘部长和我也进行了交谈，让我多问、多学，和师傅多进行沟通交流，能够相互进步。我那些平时在书本看到的、学到的内容充分和实际生产进行了比较和理解，让我受益良多。师傅平时也会到实地去了解情况，对车辆、作业场地、生产情况等进行详细的了解。陪同王师傅开会，我也能从中学到很多。有一次参加关于煤气使用方案的会议上，炼铁、炼钢、轧钢、动力等部门师傅们集思广益，提出了许多可靠的实行方案，在刘部长与师傅们商议下，最终会议圆满结束。我则做好了笔记，从中学到了许多书本上学不到的知识，例如热风炉延长烧炉时间、合金废钢的烘烤等，这都是师傅们在岗位上的切身经验，是最为宝贵的财富。
每个部门，像一个独立的团体，却又不可分割。每个部门都尽心竭力得想办法去解决各自的问题，也要竭尽所能的方便其他部门的运行，宛如一个大家庭，彼此关心，相互照顾。
在这个岗位上，和师傅、同伴们相处的非常融洽。在这里，我学到了学校里学不到的东西，尤为感谢王师傅，对我的帮助极大，让我学到了不少的知识。在此期间，我们的指导老师杨娜老师也会到我们各个工作岗位进行了解和帮助，关心我们的安全，时刻发消息询问大家的难处，让大家深感温馨。就这样，在这忙碌的岗位上，我学习到作为一名钢铁工人，应该具有怎样的奋斗精神;认识到一名钢铁工人应该具有怎样的的钢铁意志。
在这为期半个月的.实习期间，公司还为我们班安排了劳动任务来锻炼大家吃苦耐劳的品质。4月4日，我们大家接到了植树的任务，到达指定地点，我们班三人一组，挑好树苗便开始了植树劳动，把树苗放进事先挖好的坑里，摆正、填土，大家忙的不亦乐乎，虽然很累，但也从中收获了乐趣，明白了劳动的不易和团结的力量。4月10日，公司又安排了我们种植草坪的任务，公司拉来了一卡车的草皮，由我们和师傅们卸下来，再铺到指定的土地上。大家分为两组，一组卸货，一组铺草皮，中午食堂为大家分发了免费的午饭犒劳我们。一天下来，大家全身都脏兮兮的，但都无怨言，因为我们深切体会到劳动人民的伟大。
临近换岗的最后一天下午，因为部门人员的调换，我们在丁师傅的带领下，帮助师傅搬运办公室用品，忙活了一下午，终于完成办公室的调换，师傅们夸我们能干，我们虽然干了一下午，但依旧想多为生产部做一些我们力所能及的事情。刚熟悉的岗位又要离开，难免有些不舍。王师傅告诉我，以后没事就来看看，有什么事就给我打电话，我们以后在公司里碰面的机会多着呢。他的一番话让我心情好了很多。
总而言之，为期半个月的实习下来，我学到了很多，不仅仅是专业上的知识，还在师傅的身上学到了兢兢业业的敬业精神;在同伴的身上学到了互帮互助的品质;在老师的身上学到了认真负责、关心同学的责任感。这将是我人生经历的一笔财富，也为以后的三个多月的实习拉开了华丽的序幕!
调查实习报告 篇5
工商管理学院王曦金融危机对房地产企业影响情况调研之锦州市新民房地产有限公司调研报告为了进一步深化思想政治理论课教学改革，贯彻落实中宣部、中央文明办、教育部、共青团中央就进一步加强和改进大学生社会实践提出意见，提高《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》课教学的针对性和时效性，对教学环节、教学方式进行改革。为了响应我校加强大学生积极参加社会实践的号召，在下利用暑假时间来到锦州市新民房地产有限公司进行考察，了解金融危机下对房地产企业的影响。该报告主要涉及金融危机发生的原因，发生的时间、地点，波及的范围，产生的影响以及应对的策略等几个方面内容。
一、金融危机大爆发
在当下的社会中，人们现在谈论最多的话题莫过于金融危机，因为他给我们每个人都带来了太多的影响。每个人，每个家庭，每个公司，每个地区甚至每个国家都在这次全球性的金融海啸中受“疫”匪浅。裁员、减薪、失业、破产、倒闭、收购等以前还少使用的词语，现在却是随处可见。走在世界经济发展最前沿的各国金融机构，是最早触摸到这次金融寒流到来的，可怜的是他们还没有来得及感觉冰雪的味道，就已经完全失去了知觉。当世界都在恐慌着如何去面对的时候，这股寒流又从虚拟经济危机波及到实体经济，代表着各国实体经济体的各类企业已经在寒风中被冻得浑身发紫，危在旦夕。整个世界经济在这次灾
难面前将何去何从，无论是专家学者还是领袖百姓，人们的表情除了茫然更是无奈。
此次1929年以来最大的一次金融危机诱发于美国的房地产市场次贷危机，再穿越美国的金融体系屏障通过各商业银行蔓延到实体经济，从而给美国及世界经济造成实质性的重创，而次贷危机爆发的根源则是以美国为代表的资产膨胀型过度消费所产生。从这个角度上来说，这次危机在本质上是对全球经济模式
失衡的一次大调整。而造成此次全球金融危机的房地产行业更难逃其难。
金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，而此次美国金融危机的源头就是次贷危机。次贷（次级贷款）是房地产市场贷款的一个种类，是指银行针对信用记录较差的客户利用房地产抵押而发放的住房贷款。由于近年美联储持续加息，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，其结果是一些房产再次投向市场。从20ｘｘ年开始，美国房地产价格开始下滑。当无法卖出满意的价格时，借款人就简单地宣称破产，留给贷款人的是远低于贷款金额的房产。于是，贷款人只能承受贷款的损失，最终导致次级贷危机爆发。同时，为了对冲风险，一些贷款人通过证券的形式将次级抵押贷款又卖给了各种基金。于是，
直接或间接投资于这些基金的金融机构，都被卷进了这场危机。
二、金融危机下我国房地产形势分析
20ｘｘ年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。中央政府为此也推出了一些关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策，但自20ｘｘ年至今我国房地产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶段，作为房地产市场主体的房地产商的形势也不容乐观。分析金融危机下我国房地产商的形势，对房地产开发商进行有效的引导和管理，具有重要的现实意义。
随着20ｘｘ年9月15日美国金融危机的全面爆发，由次贷危机所激起的金融海啸席卷全球，中国也不可避免的受到了冲击，最明显的便是楼市的全面低迷。国内原本繁荣的地产市场，就像一个巨大的“温室”，只要盖好房子，老百姓排着队抢，导致许多开发商对于先进的企业运营管理方式并不重视，更多关注的是眼前丰厚的利润。但在金融危机爆发后，盖好的房子没人买了，资金无法回笼，以至于负债经营，不得不被迫大规模裁员，缩减日常支出。房地产寒冬的来临早已成为业内的一种共识，这一轮房市的调整对于住宅地产的冲击首当其冲，而商业地产究竟又“受伤”多重？住宅地产陷入泥潭，商业地产是否能够持续坚挺？从目前情况来看，商业地产在金融危机之前一直保持着“高投入、高风险”，风险意识较强。然而经
历甜蜜之后的住宅市场似乎要比商业地产痛苦。商业房地产形式多样，主要指用于各种商业零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、写字楼、工业厂房、工业园区等经营用途的房地产，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产前期需要大量的资金压着，而且一般都要3—5年才会有稳定的回报，由此资金一定不能缺少，再加上商业地产开发的`复杂程度，因此，国内房地产龙头企业很少涉足商业地产开发。但在住宅市场降价、金融危机之后，不少开发商主动将商业地产开发作为盛放鸡蛋的第二个竹篮。万达集团、SOHO中国、凯德置地等国内知名开发企业都在商业地产开发方面有所专注，使之与住宅开发形成相互补充抵制风险。近期外资“力挺”中国商业地产的动作并不少见。如成功收购了上海长寿商业广场的百仕通集团（黑石），最近在上海浦东成立商业管理公司瀛石企业管理（上海）有限公司，吹响了其进军商业地产市场的号角。新加坡嘉德置地集团、英国地产开发及投资公司高富诺集团等海外资本都加大了对中国商业地产的投资力度，更是引起了市场的广泛关注。
金融危机时期，不能说商业地产未受影响。目前商业地产市场在宏观环境上已经受到了一定的影响。但与住宅市场不同，商业地产长期发展更多的是依赖经济的繁荣程度。中国社会科学院20ｘｘ年10月10日发布的《20ｘｘ年秋季报告》预测，20ｘｘ年我国GDP仍将保持10%以上的较快增长。商业地产租赁市场并没有受楼市影响出现明显波动。可见，当前的金融危机对商业地产的影响并没有想象的那么大。而我国“国10条”政策放开了信贷额度，给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金放开限了，在20ｘｘ年底和20ｘｘ年第一季度，应该说是商业地产的资产大鳄们张开大口呼吸的时候。
商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿，特别是宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。首先政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。国务院近期出台了扩大内需的政策，通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，零售以及商业地产仍有较好的发展前景。其次，商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业仍然保持高速发展态势。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低。第三，稀缺的商业物业抗跌性非常强。因为稀缺的商业物业抗跌性非常强，资金充足的零售企业会适时购买。当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，以及利用商铺等进行生意活动仍会有很大的利益的回报空间。
（一）金融危机对中小房地产企业的影响
随着美国次贷危机的严重影响，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。经济形势的变化对我国中小房地产企业构成了巨大的冲击。中小房地产
企业必须给自己准确定位，并采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用？但是随着美国次贷危机引发的全球金融风暴，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。中小房地产企业必须给自己准确定位，并且采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。
一、当前中小房地产企业特点及面临的问题
经过近30年的积累和市场淘汰，我国房地产行业涌现出一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的90％之多，其在资产规模、资本结构、管理体制等方面仍然存在着不少突出问题。
（一）缺乏战略规划，盈利模式模糊在20ｘｘ—20ｘｘ年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场上尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多中小房地产企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。
（二）融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高
房地产业是资金高度密集的行业，其开发、消费过程都离不开金融支持。由于我国目前直接融资规模太小，加上经济危机导致股市融资功能大幅减弱，大量房地产开发企业只能向银行申请贷款。再加上原材料和劳动力成本的增加，房地产企业既面临着融资困难，又面临着成本增加的压力，资金链越来越紧张。数据显示20ｘｘ年房地产开发企业整体资产负债率为74。4％。截至20ｘｘ年8月21日，两市共75家房地产类上市公司的平均资产负债率为59。55％，非上市房企的负债率普遍超过了75％，在部分省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了80％（证券日报数据中心统计）。这种过高的负债必然影响企业资信，增加其项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发负面的连锁反应？
（三）运作手法灵活，管理规范不足
现阶段中小房地产企业，多半是在完全市场化竞争的局面下产生。在产品切入、市场分析、土地获取等方面灵活、务实，对市场经济反应的灵敏在项目开发前充分体现。但在项目立项之后，此类企业的问题也逐步显现。由于没有完整的管理体系和规章制度，工程管理占用高层大量精力，在内部成本控制上常常达不到管理目标；物业管理、售后服务等缺乏整体考虑；人事、业务部门短期行为严重；缺乏对员工的约束和激励机制，工作效率低下；这些管理的不规范严重影响了中小房地产企业的可持续发展
（四）资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足
中小房地产企业往往不具备房地产整链条开发能力，自身缺少规划设计、营销策划、物业管理、招商等核心技术人才和经验，在操盘过程中，多采用和“外脑”合作的方式进行，如与建筑规划设计院、地产营销机构合作。但是实际操作中，和“外脑”合作使中小房地产开发企业面临两类困难：一是外脑只是一段式合作，各合作机构大都以自己目标利益为重，缺少对房地产企业未来全盘统筹规划的考虑；二是内外接口容易出现问题，如规划设计理念不同容易出现分歧，直接导致的结果就是项目效率下降，错失黄金销售
季节。
三、金融危机下我国房地产企业的应对策略
首先是要做好“过冬”的心理准备。“过冬论”在当今很是盛行，但不少人实际上并没弄懂“过冬”含义，认为消极应市就叫“过冬”，因而稀里糊涂地在冬季尚未完全来临时就已死去。那商业地产该如何“过冬”？笔者认为，从现在开始要开源节流，在规划商业地产时，应从需求出发，切忌盲目建设。并且降低预期收益值，以尽快地回笼资金为主要指导思想。其实现在，即使是金融危机之下的市场仍然不缺投资的资金与热情，而是缺乏与收益相匹配的商业物业，缺乏让投资者放心的投资产品。因此，对商业地产商来说，用清
醒的头脑“过冬”，现在无疑是一个难得的市场机遇。
其次是要调整开发战略，学会经营。目前银行对商业地产项目的贷款非常谨慎，开发企业现在很难从银行融资，而商业地产项目开发周期长、投入高，对现金流要求很强，所以可以考虑与资本或其他企业合作，或与一些大商家合作，出让一部分利益，共同开发项目。商业开发商还必须学会经营，这是新的要求。商业房地产拼的就是经营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。如果商业地产直接进入经营领域，进行长期价值运作，与其他产业
品牌集团进行合作，做成、做强一个商业市场项目，后期的收益将是更可观的。
第三是要专业团队管理，确保项目质量。与住宅物业可以直接出售获利不同，商业地产的价值建立在有效的策划和发展以及优秀的资产管理团队之上。一般开发商的操作模式是请传统的综合性地产中介公司进行策划招商。实际上，商业地产专业产业链包括商业布局、招商及经营管理三个阶段，只有三个阶段环环相扣，才能使商业地产获得成功。大多开发商做商业都是半路出家，对商业运营管理都是“门外汉”，若想规避风险，最好还是通过招徕有金融和管理经验的基金和运营者这条渠道，缩短学习过程，增强自身实力。专业的事情由专业团队去做，专业团队是持有商业成功必需。从前期的市场定位开始，再到招商规
划与实施、商业规划与建筑设计，以及最后的运营管理，都应该由专业的团队去完成。第四是要走差异化路线。差异化是指与周边的竞争商业项目进行错位经营，形成自己的特色。商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，给其投资盲目性埋下了“病根”。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要考虑细化市场，寻找市场的空白点，走差异化路线。
（1）风格。是客户的视觉和感觉效果。风格的追求肯定增加成本，但风格满足客户感官的愉悦，个性的追求。
（2）特色功能。其主要以客户的认知度和其他开发商模仿的可能为基础。对产品的基本功能进行补充。在今天的购房族中，人们不仅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅环境的营造，已成为当今楼盘的重要卖点。
（3）性能质量。指物业在使用中的实际表现水平。
（4）设计。设计是以上三个方面的最终实现，有相当程度的复杂性。
第五注意挖掘房地产的附加值
房地产附加值是指超越包括物业成本和开发物业预计应得的利润相加之外的价值部分。主要是由房地产所处位置、物业开发商的企业形象、物业经营管理及售后服务等因素决定，对该房地产营销成败起着极为关键的作用。它能够增强客户的购买信心，对房地产的良性循环，品牌提升意义重大。
第六形成有效的企业用人机制
提升房地产品牌靠什么？靠资金、靠技术、靠管理，但是归根到底是靠人才。人力资源是房地产企业第一位战略性资源，是企业的核心竞争力。创立房地产品牌靠的是优秀的企业家的主宰，多种专家人才的整合，企业广大员工的创新进取精神及智能潜力的发挥。所以，房地产企业要创出知名品牌，就必须建立
以专业人才为主体、以优秀员工为骨干的最佳人才整合机制，一次发挥整体功能和优势。
第七致力于企业自身的内部建设具体来说，内部建设包括如下方面：（1）加强资金和成本管控能力。（2）企业商业模式就要加快变革。（3）积极推进和提升企业文化建设。（4）坚持诚信为本的经营理念。四、我国中小房地产企业发展对策随着全球经济危机的来临，我国中小房地产企业如何克服各种阻碍，获得企业生存和发展的空间，已成为刻不容缓的任务。
（一）加快房地产企业经营机制转换，增强自身实力
面对全球经济增速放缓，房地产市场迎来冬天之际，中小房地产企业如何在冬天保存实力、凝聚力量成为首要的问题。当下正是中小房地产企业盘点自身资源，梳理自身特性，积蓄自身实力的时期。未来的房地产企业要具备真正的核心竞争力，关键要通过对企业内外部资源的把握，重点分析国家经济政策的走向、资本市场的未来发展、客户的需求变化趋势；明确企业业务范围、重点经营地域、产品结构、资产质量的优劣状况，建立符合自身特点的业务模式。同时要加强内部管理，如按照现代企业制度要求建立科学的管理体系，对产品质量形成完整的内部监控体系，培育房地产公司营销体系、市场网络等各相关环节的能力，完善用人制度和激励机制，准备在房地产市场春天来临时全力而出。
（二）准确定位，实行差异化经营战略
调整期对中小房地产开发企业来讲，不仅仅需要对国家宏观经济政策、土地政策、金融政策、土地市场的深入研究，充分占有各类信息，而且企业要因地制宜，依据当前的实际情况给自己准确定位，既要寻找适合自身发展的区位及项目，也要充分挖掘市场潜力。中小房地产企业与大企业竞争，其优势不在价格方面，而在于生产批量少、规格特别的地区性产品。开发、生产和销售这些产品，需要熟悉局部市场的情况和消费者的消费特点以及他们的特殊要求。在新形势下，中小房地产企业应摆脱在大城市中心、在高档住宅方面的厮杀，实行差异化经营战略，在房地产市场上创造短缺，创造个性，创造不可替代性。笔者所在的德邦控股集团就针对目前的经济形势，选择了在三线城市慈溪开发酒店式公寓世贸嘉园，公司不仅力推“100—140”的主力户型，而且考虑到今后入住人群对生活方便、舒适的需求，做好楼盘的外围生活配套设施。这样做也蕴藏着极大的商机，面积小的房型需求人群较多，销售快，资金回笼快，风险比较小，酒店式公寓同时可以增加“卖点”，促进房产的销售。
（三）以品牌为载体，拓展企业发展空间
对于房地产业来说，品牌是规划？设计？文化？品质？信誉？实力？服务？营销等多层面因素的集成和凝结，是企业内部有效管理的综合体现。就其实质来说，它代表着销售者交付给客户的产品特征、利益和服务的一贯性的承诺，久负盛名的品牌就是优质质量的保证。中小房地产企业由于公众认知度不高，因此急需加强自身创造附加值的能力和专业化能力，如产品设计、工程进度、质量控制、成本管控和营销策划等诸多方面。与其他产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现在房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，中小房地产企业需要实施积极的品牌战略与服务战略，拓展企业的市场空间。
（四）拓宽融资渠道，解决资金“瓶颈”
面对新形势，中小房地产企业要多方拓宽融资渠道，降低融资成本，缓解资金困难。一是探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其他企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。二是出让部分股权，与其他房地产企业建立战略联盟。中小房地产企业在具有自主性和灵活性等优点的同时，也存在企业规模小、资源数量有限的问题。不断扩大企业规模，提高经济效益，是中小房地产开发企业发展的目标之一，而战略联盟是实现这个目标的有效手段。个别开发企业在有些项目上虽然拥有土地，但又缺乏庞大的资金进行开发，为了吸收资金，可以采取将该项目开发企业的股权转让出去一部分，寻求与之相匹配的资金及技术管理能力雄厚的房地产企业共同开发。这样不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小房地产企业内部管理水平提高、扩大市场等目标的实现，达到双方共赢的目的。
（五）利用房地产企业调整时期储备专业人才
人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的中小房地产企业的发展起着决定性作用。最近一年来，随着美国次贷危机以及由此引发的全球金融危机，国内外出现了人才的特殊流动迹象“海归人才从国外回到国内寻求发展机会，大企业裁员引起人才流动到中小企业，部分人才流出房地产行业”。行业的调整，使越来越多的业内人士担心降薪、失业，寻求稳定的、更好的发展机会，是一部分人转投其他行业的初衷。在北京、上海等地一部分业内人士，基于对行业调整期的悲观看法，已经开始流向其他二线、三线城市。有志于长期从事房地产开发的中小型企业，在这个时候可以用较低的成本获取流出知名房地产企业的专业人才，同时制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，真正进行人才储备。
全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临严重的生存危机。我国中小房地产企业要在市场中站稳
脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高自身综合实力，才能获得生存和长远。